Q&A形式で様々なご質問にお答えいたします
住み替えに伴う家の売却や空き家の管理などに関して、よくお寄せいただいているご質問にQ&A形式で詳しくお答えしております。掲載されている内容ではご確認いただけなかったことや、気になることがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
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他社で断られてしまったのですが相談はできますか?
はい。他社様で断られた物件でもお気軽にご相談ください。
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相続での売却の相談はできますか?
はい。相続のご相談も承っておりますのでお気軽にご相談ください。
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同時に複数の不動産会社へ仲介依頼しても大丈夫?
可能ですが、デメリットもあるので注意が必要です。
ご存知の通り、今はネットで物件検索をする時代です。不動産会社へ出向き、物件探しを依頼するひと昔前と状況が異なります。
従って、何社に頼まずとも、きちんとネットで募集してくれる業者に依頼さえすれば、お客様には十分情報を見てもらえます。
逆に、数社に依頼するとネットで同じ物件が並んで募集されてしまい、売れ残り感が目立ち印象がよくありません。
又、同じ物件が複数並ぶことは閲覧しているお客様に迷いやストレス、イライラ感を与えてしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
■不動産売却のアドバイス
物件を探すお客様のほとんどが、SUUMO、ATHOME、HOME'S、goo不動産などの不動産ポータルサイトをご利用し、不動産を探されています。
従って、不動産売却にはより多くの「不動産検索サイト」へ掲載することが重要です。
不動産会社によって、掲載している不動産ポータルサイトは異なります。
SUUMOにだけ掲載している不動産会社にしか仲介依頼していないと、SUUMOで検索するお客様の目にしかとまりません。
複数の不動産会社へ依頼するというよりは、「複数の不動産検索サイト」へ掲載するよう不動産会社を選ぶことが重要だと思います。
各不動産検索サイトにつき一社の仲介依頼が理想です(*^^*)
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不動産会社を通さず売却することは可能ですか?
不可能ではありませんが、メリットとデメリットをきちんと理解した上でご判断することをオススメします。
■メリット
①経費をおさえることができる
不動産会社を通さず売却するメリットは、仲介手数料が不要になるということです。それは売主側も買主側も同じです。
例えば、1,000万円の不動産を売却する場合、不動産会社へ支払う仲介手数料は通常36万円+消費税になります。
不動産会社を通さず個人間で売買する場合、仲介手数用は不要になる為、その分経費を抑えることが可能になります。
■デメリット
①トラブルになりやすい
不動産取引になれていない者同士の売買になる場合、認識の相違が起きたり契約書に不備があったりと、後にトラブルになるケースがよくあります。
後に欠陥が見つかり、その際の対処方法が契約書や特約に記載されていなかった場合、トラブル解決に時間がかかることが多く、解決も難航します。
②金融機関のローン審査が通りにくい
金融機関の融資を受ける際、売買契約書や重要事項説明書の提出が求められます。
個人間取引の場合、それら書類は不動産会社ではなく個人が作成したものになる為、不備が発生することが懸念され審査が通らないということがよくあります。また、取引後にトラブルが発生することが多いことからも、それらリスクを考慮し難色を示す金融機関が多いようです。
③手間と時間がかかる
不動産会社が間に入らないため、不動産会社が業務として行っている作業は売主又は買主が行わなければなりません。
契約書の作成にはじまり、必要書類の手配、測量や境界標の設置作業の手配、所有権移転登記の手配に至るまで、全て売主と買主でやらなければなりません。土地家屋調査士や司法書士探しはもちろん、それら費用の相場がわからなければ合い見積もりをとったりと、予想以上に手間と時間がかかります。
④相続人に負担がかかる
例えばお父さんが個人間取引で不動産を購入し、その不動産を息子さんが相続した場合、その息子さんに余計な負担がかかってしまうという問題がよくあります。
先に述べたように、個人間取引で取得した不動産は契約書に不備があったり、やるべきことがやられていないケースがよくあります。
一番多いのが測量をせずに売買されているケースです。
測量は売主が行うのが通常ですが、個人間取引の場合はこの測量が行われていなかったり、境界標の明示がされていないことが本当に多いです。
そういう不動産を売却する際、測量の費用を負担するのは相続人です。
お父さんが不動産を取得する際、きちんと売主さんにやってもらえればかからない費用を、息子さんに負担させてしまうという結果になってしまうのです。
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査定価格より高く価格設定しても売れる?
査定価格は、不動産会社が対象不動産を調査した結果、「この価格だったら売れるだろう」判断した価格です。
あくまで予想の価格である為、必ずその価格で売りますと確約したものでもなければ、保証するものでもありません。
売出価格は自由に設定することができるので、査定額より高い価格で売り出すことは可能です。
ただ、あまりに的外れて高い価格はお客様に引かれてしまいますし、敬遠されてしまうのであまりオススメはできません。
もちろん、最初は高めに設定し、徐々に値下げしていくことも可能ですが、何度も値下げすると買い手側に売れ残り感を与えてしまったり、値引き交渉をされやすくなってしまうので注意が必要です。
相場から離れすぎない価格設定にするのが不動産売却のコツです。
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売却価格は途中で変更できますか?
不動産の販売価格は、途中で変更することが可能です。
安くすることもできますし、高くすることもできます。
不動産売却のポイントは、相場に見合った価格に設定することです。
なぜなら、不動産を購入する人は妥当な価格であるかをとても重要視するからです。融資をする金融機関も同じです。
相場からかけ離れて高い物件、安い物件は敬遠されますし、融資も通りにくくなるのが現状です。
不動産の相場は、そのエリアで「買いたい」という需要と、そのエリアで売りに出されている物件の供給量のバランスで決まっていきます。
売却したい物件のエリアに似たような物件が沢山売りに出ていれば、価格が安かったりより条件がいい物件から先に売れていくでしょう。
逆に、買いたいという人は多くいるのに、売りに出ている物件が少なければ争奪戦になり、多少高くても売れる可能性は高くなります。
不動産の相場は常に変化します。
需要と供給量のバランスを見ながら、なかなか売れない場合は価格を見直していくことをおすすめします。
需要と供給のバランスを常に調査し、適正な価格をアドバイスしてくれる業者に仲介依頼できたらベストだと思います。
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不動産売却で必要な諸経費は?
不動産売却する際には様々な経費がかかります。
経費の種類によってはかかる場合とかからない場合があったり、不動産の状態によって額が異なってくる場合もありますので注意が必要です。
以下、詳しく説明していきます。
【不動産売却諸経費】
① 仲介手数料 ② 印紙税 ③ 住宅ローン返済手数料 ④ 抵当権抹消費用 ⑤ 譲渡所得税 ⑥ その他 ①仲介手数料
媒介を委託した不動産会社へ支払う手数料です。
額は、売買価格によって変わってきます。
◆売買価格が200万円以下の場合・・・・・・・・・(売買価格×5%)+消費税
◆売買価格が201万円以上400万円以下の場合・・・(売買価格×4%+2万円)+消費税
◆売買価格が401万円以上の場合・・・・・・・・・(売買価格×3%+6万円)+消費税
例えば、1,400万円の中古住宅を売却した際の仲介手数料は、
(例)1,400万円×3%+6万円×消費税10%=528,000円 となります。
②印紙税
印紙税は、契約書や領収書など広範な文書に課税される税金です。
売買する際、契約書に印紙を貼り、消印をすることで納税したことになります。
印紙税の額も、仲介手数料同様売買価格で変わってきます。
◆1万円以上10万円以下 ・・・・・・200円
◆10万円超50万円以下 ・・・・・・400円
◆50万円超100万円以下・・・・・・1千円
◆100万円超500万円以下 ・・・・・2千円
◆500万円超1,000万円以下 ・・・・1万円
◆1,000万円超5,000万円以下 ・・・2万円
◆5,000万円超1億円以下 ・・・・・6万円
③住宅ローン返済手数料
住宅ローンがまだ残っている場合、その不動産を売却することはできません。
住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンを一括返済する必要があります。
「住宅ローン返済手数料」は、一括返済する際にかかる事務手数料のことで、金融機関に支払います。
額は金融機関によって異なりますが、だいたい1~3万円が目安です。
元々住宅ローンを設定していない場合、もしくは既に住宅ローンを完済している場合はかかりません。
④抵当権抹消費用
住宅ローンを組んでいる場合、その不動産には抵当権が設定されているのがほとんどです。
抵当権とは、ローンを組む際に、金融機関がその担保として不動産に設定する権利のことです。
住宅ローンを完済し、抵当権を外さない限り、不動産を売却することはできません。
従って、住宅ローンを完済したら、抵当権を抹消しなければなりません。
「抵当権抹消費用」は、登記簿上の抵当権を抹消する手続きにかかるもので、司法書士に支払います。
額は、5,000円~2万円が目安です。
抵当権が設定されている不動産を売却する際は、事前に司法書士へ見積もりをとっておくことをおすすめします。
⑤譲渡所得税
不動産を売却した際に出た利益を譲渡所得といいます。
利益が出た場合は確定申告をし、税金を支払わなければなりません。
譲渡所得に対してかかる税金は所得税と住民税があり、それらを合わせたものを「譲渡所得税」といいます。
もし、不動産を売却しても利益が出なかった場合は、税金はかかりません。
譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。
◆譲渡所得=不動産の売却価格 − 所得費(不動産を購入した費用) − 譲渡費用(売却にかかった経費)
例えば、売却価格が購入した費用より安かった場合、そもそも利益が出ていないので譲渡所得はかかりません。
譲渡所得があった場合、その税率はその不動産の所有期間によって異なります。
⑥その他
上記の他、不動産によっては以下の費用がかかる場合があります。
◆測量費・・・境界標がない場合、境界が不明な場合、隣地とトラブルがある場合など必要になる場合があります。
絶対ではありませんが、不動産売却時「売主負担にて境界標を明示」するのが原則となっています。
境界が不明の不動産を積極的に購入したい方は少ないので、境界不明の場合は事前に測量をすることをおすすめ致します。
◆解体費・・・建物を解体し、更地にして「売地」で売却する際に必要となります。
建物にアスベストが含有されている場合は、通常より価格が高くなる可能性があります。
◆家財、ゴミなどの処分費・・・建物を解体する際、中に家財やゴミがある場合はその処分費も別途必要になります。
又、中古住宅として販売する際も必要になる場合があります。
◆ハウスクリーニング・・・中古住宅として売却する際、建物内が汚れていると、内覧時の印象が悪くなり成約率が下がります。
事前にハウスクリーニングを行ってから募集を開始するのが賢明です。
どうしても持ち出し費用を出したくない場合は、「引渡までにハウスクリーニングを行う」という条件をつけるという手もあります。
不動産売却なら青森市の株式会社 鑑定ありすと
会社名 | 株式会社 鑑定ありすと |
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