不動産売却に限らず、失敗や後悔の原因の多くは知識不足や経験不足からくるものです。
特に不動産売却は一生涯のうちそう何度も経験するものではありませんので、経験者から話を聞いたりアドバイスをもらったりすることもなかなかできないですよね。。。
そこで、不動産売却で失敗しないために、よくある失敗事例をご紹介したいと思います。
不動産売却の失敗事例を知ることで、同じ失敗や後悔を防いで賢く売却しましょう(*^^*)
| も く じ |
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■１.不動産売却に関する失敗事例① 「親から相続した収益物件。もっと高値で売却できた？今となっては後悔ばかり・・・」 ■２.不動産会社としての見解 ■３.収益物件とは ■４.不動産鑑定士からのメッセージ：「不動産売却の前に、相談を」 |
■１.不動産売却に関する【失敗事例③】
今となっては後悔ばかり・・・
４世帯と２世帯、合計６世帯のアパートです。
相続した当時、６世帯中１世帯（自分）しか入居していない状態でした。
アパート経営をしていたのは母でしたが、築３８年のアパートなんて売れないだろうと思っていたようです。
税理士さんの話では、設備など修繕費用がかかってきたということから、自分が死ぬ前にはアパート経営をやめるつもりでいたようです。
そのため、亡くなる数年前から入居募集をやめ、全ての入居者がいなくなったら建物を解体し、売地として売却する予定だったようです。
その前に母が亡くなってしまい、私がそのアパート２棟を相続することになりました。
私はアパート経営など全く興味がありませんし、仕事もしています。
その土地を使う予定もないし管理もできないので、母がしようとしていたように、売地として売却することにしました。
不動産会社へ建物を解体して売地として売りたいと相談したところ、
今は「収益物件の人気が高く、需要も高い」という話を聞きました。
「もしもっと入居者がいたら、更地にして売るより収益物件として売却した方が高く売れると思いますよ。」
とも言われました。
母は、古いアパートは売れないと決めつけていたふしがあり、修繕費のことも考え、入居募集をやめてしまいました。
そして今、入居者は自分しか入居していない状態です。
たらればの話になりますが、
もし入居募集をやめずにアパート経営を続けていたら、もう少し高値で売却できたのかな？と思ってしまいました。
母も、息子である自分に負担がかからないようにと自分なりに悩んでいたのかもしれません。
自分が不動産会社へ相談することもできたはずです。
生前、もっと母の相談にのってあげればよかったと後悔しています。
今回の事例は、税理士さんからのご紹介で来られたお客様の事例です。
親御さんとしては、修繕費が嵩んでくることを危惧し、息子さんに負担をかけまいとアパート経営を閉じることにされたようです。
そのお気持ち、よく分かります。
相続が開始された時には、入居者は６世帯中１世帯だけでした。
しかも、唯一の入居者は相続人である息子さんであるため、賃料収入はゼロの状態です。
本当にアパート経営をやめるおつもりだったんでしょうね。。。
相続人である息子さんから「売地として売却したい」とご相談を受けた際、念のためとアパートの中を見させていただきました。
確かに、キッチンや給湯器など型が古いため、いずれ交換しなければならなくなるでしょう。
空室期間が長くなってしまったお部屋のクロスにはカビが生えていますし、収益物件として売却する際はその分の修繕費の値引きが入りそうです。
しかし、築３８年で、リフォームすればまだまだ使える状態ではありました。
又、全室２ＬＤＫの間取りで、立地的にも需要の多い間取りなので収益物件としては魅力的な物件でした。
特に青森市の収益物件は需要に対して供給量が少なく、収益物件を探している投資家は多数いらっしゃいます。
リノベーションが盛んになってきている今こそ、あえて古い収益物件を探している投資家も多いようです。
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ただし、相続した収益物件の入居率は、１世帯／６世帯の１６％。
しかも唯一の入居者が相続人で、現状賃料なしで入居していることから、現状の賃料収入はゼロとなります。
収益物件の需要はあるものの、賃料収入がゼロの場合、なかなか高値での売却は難しくなるでしょう。
かといって、費用をかけてリノベーションを行い、満室にしてから売却するというのも、相続人は望んでいませんでした。
相続人の気持ちとしては、
「今となってはなるべく費用をかけず、面倒なく売却したい」
とのことです。
そこで、収益物件でも売地としても検討できるよう、「現状引渡し」を条件に販売することにしました。
結果、収益物件、売地両方面からの問いあわせがあり、合わせて３件のお申込が入りました。
最終的には相続人である売主様のご意向から、売地目的で活用する方へ売却することとなりました。
ただ、もし入居者がもう少しいたら、収益物件で検討される方が圧倒的に多くなったと思います。
仮に入居率が60～80％であったなら、更地価格より300～500万円高値で売却できたことでしょう。
収益物件は、マイホームとして活用するための土地や中古住宅とは客層も異なりますし、考え方も変わってきます。
どうやって売却するかを決める前に、一度ご相談してみることをおすすめします。
収益物件とは、アパートやマンション、テナントビルなど、毎月一定の収入を得る不動産のことです。
つまり、投資目的で購入する不動産のことをいいます。
自己の住居用として購入するマイホームとは区別されており、収益物件を購入する際には住宅ローンを利用することはできません。
収益物件には、以下の3種類があります。
◆住居系
アパート、マンション、戸建て住宅、シェアハウスなど、「住むこと」を目的とした収益物件です。
以下に述べるオフィス系やテナント系よりは賃料収入が低く、収益性は低くなる傾向にあります。
収益物件の中では最も市場に多く出回っており、初心者でも手が届く価格帯の物件もあります。
◆オフィス系
オフィスビルなど、企業の事務所が入る収益物件です。
借り手は個人ではなく法人であるため、賃貸期間は比較的長くなる傾向があります。
ある程度の広さ、立地・アクセスの良さがもとめられることから、住居系より高額である物件が多いです。
◆テナント系
コンビニや飲食店などの店舗の他、倉庫や駐車場など、商業施設に利用される収益物件です。
賃料の相場が高く、収益性は高いです。
又、オフィス系同様、長期の契約が期待できる為安定した収益が見込めます。
ただ、借り手が見つかりにくいというデメリットがあり、テナントとして入居した会社の経営状態によっては、予想に反して早期に撤退されるというリスクもあります。
