不動産売却に限らず、失敗や後悔の原因の多くは知識不足や経験不足からくるものです。
特に不動産売却は一生涯のうちそう何度も経験するものではありませんので、経験者から話を聞いたりアドバイスをもらったりすることもなかなかできないですよね。。。
そこで、不動産売却で失敗しないために、よくある失敗事例をご紹介したいと思います。
不動産売却の失敗事例を知ることで、同じ失敗や後悔を防いで賢く売却しましょう(*^^*)
| も く じ |
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■１.不動産売却に関する失敗事例② 「測量を後回しにして販売したら、売却後予想外の事実が判明！多大な出費に愕然。。。」 ■２.知っておきたい測量のお話 ■３.「確定測量」と「現況測量」の違い ■４.確定測量が必要な場合 ■５.確定測量が不要な場合 |
■１.不動産売却に関する【失敗事例②】
「測量を後回しにして販売したら、売却後予想外の事実が判明！多大な出費に愕然。。。」
土地の売却を検討していた時、不動産会社に「売却前に測量をしなければならず、測量費は通常売主様負担ですよ」と言われていました。
しかし、買い手も決まっていないのに費用をかけて測量をする気にはなれませんでした。
そこで、買い手が確実に決まってから測量するという条件で販売できないか不動産会社に相談し、買い手が決まってから測量することを条件に募集することにしました。
無事買い手が決まり、予定通り契約も済み、買主の融資審査も通り、確実に売却できる状態になってから測量を実行しました。
しかし、いざ測量してみると、近隣一帯過去に行われた測量に間違いがあることが判明！
境界標も現状と大きくズレていることが分かりました。
その結果、間口が７０㎝以上狭くなり、面積も減り、さらに擁壁が隣地へ越境していました。
この予想外の事実に買主もとまどい、不服を訴えました。
この状態のままでは到底引渡すことができず、買主さんと話し合った結果、越境している擁壁を正しい位置に戻し、その費用は売主が負担することで納得してもらいました。
かかった費用は約９０万円。
先にわかっていたらその分の費用を売値にのせて販売もできたのに、今更それもできません。
買主さんには迷惑かけるし多大な出費になるしで、測量を後回しにしたことを本当に後悔しました。
今回の事例では、測量したことで本来正しい境界と実際にある境界杭にズレ（間違い）があったことが分かりました。
又、測量を土地の販売前に行わなかった為、境界の位置、面積、間口が契約内容と大きく異なってしまい、擁壁を現状に戻すという責任を売主が負うことになってしまいました。
不動産売却の際は、やはり測量をしなければならないものなのでしょうか？
不動産売却における測量は、義務ではありません。
ただ、測量は土地の面積や境界、権利関係を明確にするために必要なものです。
登記簿謄本をとるとある程度のことは分かりますが、古いものだったりすると、現況と違っていたりすることがよくあるので注意が必要です。
土地に関する図面がなく、境界がよくわからない土地を購入しようという人はあまりいません。
買い手がつきやすくする為にも、測量をきちんと行い、面積や境界、権利関係をはっきりさせておくことをおすすめ致します。
又、上記のように買い手がついてからトラブルが発生しない為にも、販売前に測量を行うのが望ましいと思います。
測量にはいくつか種類があり、費用も異なります。
売却する前に、測量について知識を深めておきましょう。
大きくわけて「確定測量」と「現況測量」の２つがありますが、内容は全く異なります。
不動産売却の際は、確定測量をすることをおすすめ致します。
■確定測量
確定測量とは、土地家屋調査士によって、隣接する全ての土地の境界を確定させることです。
土地家屋調査士が隣地所有者と立ち合いのもと、正確な面積を図り、境界を確定させます。
確定測量によって作成された図面は、隣地所有者から境界の同意を得たものであるため、より正確でトラブルリスクが少ないものととなります。
確定測量を行った土地は、不動産の売買はもちろん、その土地に抵当権を設定したり、後に分筆・地積更生を行うことも可能となります。
■現況測量
現況測量とは、既存のフェンスや杭など境界と想定できる範囲を測量し、土地の形状や面積を測量するものです。
おおまかな面積を知りたいときや、将来の新築計画をたてる場合、相続税の計算をする場合などに行われます。
確定測量のように、隣地所有者との境界確認は行いません。
隣地所有者との立ち合いが不要なので安価でできますが、現況測量で作成された図面をもって実測売買、土地の分筆や地積更生を行うことはできません。
では、具体的に確定測量が必要となるのはどのような場合でしょうか？
確定測量が必要となる代表的な例をご紹介したいと思います。
| ■隣地との境界が不明な土地を売却する場合 |
| ■抵当権を設定したい場合 |
| ■市街地など、評価が高い土地を売却する場合 |
| ■不動産を相続する場合 |
杭やフェンス、塀がない場合はもちろん、境界点1ヶ所でも杭がなかった場合は確定測量が必要となります。
又仮に塀があったとしても、内側なのか外側なのか真ん中なのか、どこが境界なのか分からない時は確定測量が必要です。
前回の測量から年月が経っている場合も同じです。
現在ある図面が昭和時代のものや数十年経っている場合は、今の技術で再度測量し、境界を確定することをオススメ致します。
■抵当権を設定したい場合
土地に抵当権を設定する場合、正確な面積、評価額が求められ、確定測量が必要となります。
又、その土地の一部に抵当権を設定する場合も、抵当権が及ぶ範囲を分筆する為にも確定測量が必要となります。
■市街地など、評価が高い土地を売却する場合
評価が高い土地を売却する場合、わずかな面積でも価格に大きな影響を与えます。
実際測量してみたら面積が大きかった、逆に小さかったということはよくあります。
評価が高い土地の売却ほど価格に対する面積の影響力は大きくなるため、確定測量をおすすめ致します。
■不動産を相続する場合
土地を相続し、相続税を申告する場合には、確定測量図の提示が求められます。
また、相続税を物納（お金の代わりに土地で納める場合）も同じです。
これは土地の価格を正確に算出し、評価する必要があるからです。
逆に、確定測量が不要な場合はどのようなときでしょうか？
確定測量が不要となるケースをご紹介致します。
| ■最近新しく分譲された土地 |
| ■土地の価格より測量費の方が高くつく場合 |
| ■公簿売買の場合 |
■最近新しく分譲された土地
土地を分譲するには確定測量を行い分筆登記することが必要です。
従って、最近分譲された土地は境界が明確になっているケースが多く、確定測量が不要な場合が多いです。
法務局に、分筆後の正確な地積測量図が備えられている場合も不要となります。
最近分譲された土地でなくても、すでに測量が行われており、確定測量図と境界確認書があるなら測量は不要です。
■土地の価格より測量費の方が高くつく場合
地方や郊外の広大な土地など、土地の価格より測量費の方が高くつきそうな時は確定測量をせず売却した方がいい場合があります。
例えば山林や農地などの広大な土地は、安価でトラブルもさほどない為、測量するメリットがあまりないからです。
そのような場合は、確定測量を行わず、公簿面積による取引（公簿売買）がほとんどです。
■公簿売買の場合
公簿売買とは、法務局に登録されている登記簿に記載された表示面積によって売買代金を確定し、売買契約を行うことです。
確定測量は不要ですが、取引した後に面積の差異が発覚しても売買金額を変更することはできません。
一般的に、山林や農地など、広大な土地を取引する際に行われることが多い取引です。
もちろん住宅用地でも公簿売買が行われるケースはありますが、ほとんどの買主は確定測量後の実測売買を希望されるのが現状です。
