【不動産売却】
不動産の媒介契約とは?
各媒介契約のメリットとデメリットを
青森市の鑑定ありすとがわかりやすく解説します。

【不動産売却】不動産の媒介契約とは?

【不動産の媒介契約】をわかりやすく解説

 

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不動産売却の方法は、「仲介」「買取」「個人間売買」の3つあります。

→【不動産売却】仲介と買取の違いについてはコチラ

 

不動産売却をするにあたり、不動産売却の活動を不動産会社へ依頼する「仲介」という方法をとる場合、不動産会社と「媒介契約」を締結する必要があります。

 

媒介契約の種類は3つあり、契約期間や報告義務、取引内容が異なります。

ここでは、不動産会社へ仲介依頼する際に締結する媒介契約について、詳しく解説していきます。

 

 

 も く じ

 ■1.不動産の仲介とは

 ■2.媒介契約の種類

   2ー①:一般媒介契約

   2ー②:専任媒介契約

   2ー③:専属専任媒介契約

 ■3.各媒介契約のメリットとデメリット

 ■4.不動産鑑定士からのアドバイス

 

■1.不動産の仲介とは

 

 

不動産売却の方法の一つ、「仲介」は、不動産会社に買主を探してもらい、売却する方法です。

募集や営業活動、契約業務を不動産会社へ委託するので、専門知識を要せず売却でき、手間や面倒、リスクを軽減できます。

 

「仲介」で不動産売却する場合、成功報酬として仲介手数料はかかりますが、広く買い手を募集することができるため、高値で売却できるというメリットがあります。

 

そのため、不動産売却の際、「仲介」という方法をとるのが一般的です。

 

仲介の依頼をうけた不動産会社は、宅地建物取引業法という法律により、売主が不利にならない売買契約を締結するよう義務付けられています。


 

■2.媒介契約の種類

 

不動産売却の「仲介」の依頼を受けた不動産会社は、どのような条件で売却活動を行うのか、業務報告や報酬についてなど、売主様と約束事を決めておかなければなりません。

 

その約束事を「媒介契約」といいます。

「仲介」で不動産売却する場合は、必ず「媒介契約」を交わすことになります。

 

媒介契約には3つの種類があり、どの媒介契約を結ぶかによって、売却までのスピードや売却価格が変わることは多々あります。

それぞれにメリットとデメリットがありますし、どの媒介契約を選択するかは売主の自由です。

 

まずは媒介契約の種類についてご説明します。

 

 

2-①:一般媒介契約

 

媒介契約のうち、「一般媒介契約」は最も自由度が高い媒介契約です。

 

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる点です。

又、自分で買主を見つけ、仲介業者を通さず個人間で契約をすることも可能です。この場合、仲介手数料を支払わなくてもいいので、売主にとっては経費を抑えれる可能性があります。

 

【一般媒介契約の特徴】

●売主は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる

●売主は自分で見つけた買主と売買契約(自己発見取引)をすることができる

●仲介業者はレインズへの登録義務がない

●売却活動につき、仲介業者は売主への報告義務がない

●売却までに時間がかかる場合がある

 

 

2-②:専任媒介契約

 

専任媒介契約は、一般媒介契約と同様に自分で買主を見つけ、仲介業者を通さず個人間で契約をすることが可能です。

 

しかし、一般媒介契約と違って仲介を依頼できるのは一社のみ。複数の不動産会社へ仲介を依頼することはできません。

その分、仲介を依頼された不動産会社は7日以内にレインズ(不動産取引のネットワークシステム)へ登録しなければならず、また売却活動についての報告義務などが科されます。

 

【専任媒介契約】

●売主が仲介を依頼できるのは1社のみ

●売主は自分で見つけた買主と売買契約(自己発見取引)をすることができる

●仲介業者は媒介契約から7日以内にレインズへの登録義務がある

●売却活動につき、仲介業者は売主へ2週間に1回以上の報告義務がある

●不動産会社が専任で売却活動を行うため、一般媒介契約よりも早く売却できる可能性が高い

 

 

3-③:専属専任媒介契約

 

専属専任媒介契約は、売主にとって最も自由度が低い媒介契約です。しかしその分不動産会社にとっては負う義務が最も強い契約であり、売却活動に対する責任も重い契約となります。

 

専属専任媒介契約では、売主が仲介を依頼できるのは一社のみ。そして自分で買主を見つけ、仲介業者を通さず個人間で契約をすることができません。

 

その代わり、不動産会社は媒介契約から5日以内にレインズ(不動産取引のネットワークシステム)へ登録しなければならず、また売却活動については1週間に1回以上報告しなければなり、営業活動に力をいれざるを得ない環境となります。

 

【専属専任媒介契約の特徴】

●売主が仲介を依頼できるのは1社のみ

●売主は自分で見つけた買主と売買契約(自己発見取引)ができない

●仲介業者は媒介契約から5日以内にレインズへの登録義務がある

●売却活動につき、仲介業者は売主へ1週間に1回以上の報告義務がある

●不動産会社が専属で売却活動を行うため、専任媒介契約よりも早く売却できる可能性が高い

 

■3.各媒介契約のメリットとデメリット

不動産の媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の三種類があり、それぞれ特徴があることがわかったと思います。

 

しかし、これだけではどの媒介契約にしたらいいか判断できないですよね。

ここではそれぞれの媒介契約のメリットとデメリットについて詳しくご説明したいと思います。

 

 

3-①:一般媒介契約のメリットとデメリット

 

 

■一般媒介契約のメリット

 

・一般媒介契約のメリット1:不動産会社選びの失敗リスクが低い

 万が一対応に満足できない不動産会社があったとしても、数社に仲介依頼することで不動産会社選びの失敗リスクを分散することができます。

 

・一般媒介契約のメリット2:不動産会社による囲い込みリスクが低い

「囲い込み」とは、仲介を依頼された不動産会社がより多くの仲介手数料をもらうため、情報を独占しようとする行為をいいます。その結果、売主にとっては売却できる機会が遅れたり、売却のチャンスを逃してしまうことがあります。

 

数社に仲介依頼できる一般媒介契約は、情報を独占できないため、囲い込みのリスクは少なくなります。

 

・一般媒介契約のメリット3:売主が買主を見つけて個人間契約をする場合、仲介手数料が不要になる為経費を抑えられる

一般媒介契約は、自分で買主を見つけた場合は仲介業者を通さず契約することができます。

この場合仲介手数料が不要になる為、売却にかかる経費を抑えることができます。

 

しかし、仲介業者を通さない分、契約書の作成やトラブルが発生した際の対応は全て売主が行わなければならないので注意が必要です。

 

 

■一般媒介契約のデメリット

 

・一般媒介契約のデメリット1:積極的な売却活動をしてもらえない可能性がある

実際のところ、売却活動をするには広告・宣伝など経費がかかります。

 

仲介業者の立場としては、他の仲介業者に買主を見つけられてしまうと仲介料を得ることができず、時間も経費も無駄になってしまいます。

その為、一般媒介契約では仲介業者の売却活動が消極的になり、なかなか売却できないという事態に陥るケースがよくあります。

 

 

・一般媒介契約のデメリット2:媒介契約の数だけ手間が多くなります

仲介を依頼するには、不動産に関する様々な情報を仲介業者へ提供する必要があります。その為3社へ仲介を依頼する場合は3社分書類を準備する必要があり、依頼先の数だけ契約手続きを行わなければなりません。

 

又、募集する条件も同じでなければならない為、条件を変更する場合、修正が必要になった場合はその都度全社へ報告し、コミュニケーションをとっていく必要がある為手間が多くなります。

 

・一般媒介契約のデメリット3:販売状況がわかりづらい

一般媒介契約の場合、仲介業者は売主への報告義務がありません。

よって、どのような販売活動を行い、今どのような状況になっているのかといった定期的な活動報告を期待できません。

 

放っておくと、値下げや契約条件変更のタイミングを見失い、売却期間を長引かせてしまう可能性があるので注意が必要です。

 

 

 

 

3-②:専任媒介契約のメリットとデメリット

 

■専任媒介契約のメリット

 

・専任媒介契約のメリット1:積極的な販売活動を期待できる

専任媒介契約で仲介依頼できるのは一社のみです。

その為、依頼を受けた仲介業者は成約できれば確実に仲介料をもらうことができる為、積極的に販売活動をしてくれるでしょう。

 

広告費や活動費も無駄になることはない為、責任もって販売活動を行う為、スピーディに売却できる可能性は高くなります。

 

・専任媒介契約のメリット2:売主の手間を軽減できる

専任媒介契約では、仲介を依頼できるのが一社のみである為、やりとりを行う窓口も一社となります。

販売活動に必要な書類の提出も一社分で十分ですし、活動の報告がくるのも一社のみ。

 

価格や条件の変更に関する相談やそれに伴う手続きも一社で済みますので、売主にとっての手間を軽減できます。

 

・専任媒介契約のメリット3:売主が買主を見つけて個人間契約をする場合、仲介手数料が不要になる為経費を抑えられる

一般媒介契約と同じく、専任媒介契約でも自分で買主を見つけた場合は仲介業者を通さず契約することができます。

この場合仲介手数料が不要になる為、売却にかかる経費を抑えることができます。

 

しかし、仲介業者を通さない分、契約書の作成やトラブルが発生した際の対応は全て売主が行わなければならないので注意が必要です。

 

 

 

■専任媒介契約のデメリット

 

・専任媒介契約のデメリット1:売却できるかどうかは、担当者の力量による

正直なところ、不動産を売却できるかどうかは不動産会社にもよりますが、担当者の力量によって決まります。

その為、ネットでの集客力が弱い不動産会社や営業力が弱い担当者に仲介を依頼してしまうと、売れない状態が長引く可能性が高くなります。

 

仲介を依頼する際は、集客活動をどのように行っているか、又、売却するためにどのような営業を行っていくか、事前に確認及び調査することをおすすめします。

 

・専任媒介契約のデメリット2:仲介の依頼先による囲い込みをされる可能性がある

専任媒介契約は、一社しか仲介依頼できない為、不動産会社は情報を独占できる環境にあります。

 

情報を独占し「囲い込み」をすることで、より多くの仲介手数料をもらおうとする不動産会社もまれにあります。

その結果、売主にとっては売却できる機会が遅れたり、売却のチャンスを逃してしまうことがあります。

 

・専任媒介契約のデメリット3:

 

 

 

 

 

3-③:専属専任媒介契約のメリットとデメリット

 

■専属専任媒介契約のメリット

 

・専属専任媒介契約のメリット1:責任をもって販売活動をしてくれる

専属専任媒介契約では、売主は一社にしか仲介を依頼できず、自分で買主を探すこともできません。

逆に不動産会社の立場からすると、他の不動産会社や売主に先に買主を見つけられるリスクがありません。その為確実に仲介料を得られるため、積極的な販売活動を期待できます。

 

又、専属専任媒介契約では、契約後5日以内にレインズに登録しなければならず、さらに活動報告を1週間に1回以上しなければなりません。

その為、不動産会社が責任ある活動を強いられるのもこの専属専任媒介契約です。

 

・専属専任媒介契約のメリット2:売主の手間を軽減できる

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同じくやりとりの窓口は一社となります。

販売活動に必要な書類の提出も一社分で十分ですし、活動の報告がくるのも一社のみです。

 

価格や条件の変更に関する相談やそれに伴う手続きも一社で済みますので、売主にとっての手間を軽減できます。

 

・専属専任媒介契約のメリット3:密な定期報告で売却のタイミングを逃さない

販売活動の定期報告は、専属専任媒介契約の場合1週間に1回以上と義務付けられています。

従って、仲介業者は営業活動の進捗を密に行ってくれます。見込み客の状況や進捗状況などが把握しやすく、営業担当者とのコミュニケーションも密になります。

 

その結果、見込客から交渉が入った場合などタイムリーに判断でき、売却のタイミングを見誤らないケースが多いです。

 

 

■専属専任媒介契約のデメリット

 

・専属専任媒介契約のデメリット1:自分で買主を見つけたとしても、仲介料を支払う必要がある

専属専任媒介契約の場合、売主は自分で買主を見つけたとしても、必ず不動産会社を通して取引しなければなりません。

 

例えば、知り合いや親族に口約束で簡単に取引するということはできません。

専属専任媒介契約は、必ず不動産会社を通して契約し、仲介料の支払いが必要になります。

 

・専属専任媒介契約のデメリット2:売却できるかどうかは、担当者の力量による

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じで依頼できる不動産会社は一社のみとなります。

その為、依頼した不動産会社の対応がイマイチだった場合、売れない状態を長引かせる可能性が高くなります。

 

売れるかどうかは担当する営業マンの力量によるところもありますので、不動産査定相談を通して仲介の依頼先を見極めていくことが重要となります。

 

・専属専任媒介契約のデメリット3:仲介の依頼先による囲い込みをされる可能性がある

こちらも専任媒介契約と同様、一社しか仲介依頼できないという環境が不動産会社による情報独占、いわゆる「囲い込み」される可能性を高めてしまいます。

 

より多くの仲介料を得ようと「囲い込み」をする不動産会社は、他社への情報提供を拒んだり、他社からの客付けを断ったりすることがあります。

結果、売主は売却のチャンスを逃しかねません。

 

媒介契約締結後も、不動産会社が責任もって販売活動をしているかどうか、きちんと見定めていく必要があります。

 

 

 

 

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