不動産売却に関する
【成功事例】
不動産売却を成功させるために、お客様が実際に体験した成功事例をご紹介したいと思います。
不動産売却の成功事例で知識と経験を補い、賢く売却しましょう。

不動産売却に関する【成功事例②】

不動産売却に関する成功事例をご紹介します

 

不動産売却に限らず、物事がうまくいかないのにも原因があり、うまくいくのにもその理由があります。

不動産売却は一生涯のうちそう何度も経験するものではありませんので、失敗した原因、うまくいった方法など、経験者から話を聞いたりアドバイスをもらったりすることもなかなかできないものです。

 

そこで、不動産売却をできるだけのぞむ結果にするために、お客様が体験した成功事例をご紹介したいと思います。

不動産売却の成功事例から知識と経験を補い、賢く売却しましょう(*^^*)

 

 

 

 

 も く じ

 ■1.不動産売却に関する成功事例②

         「青森市郊外の空き家。価格を相場より少し安くしたら、逆に100万円高く売却できました!」

 ■2.空き家の売却方法をご紹介

 ■3.「どの方法がいいの?」物件に合わせた空き家の売却方法を解説

 ■4.不動産鑑定士からのメッセージ:「古い空き家だからと諦めないで」

 

■1.不動産売却に関する【成功事例②】

青森市郊外の空き家

価格を相場より少し安くしたら、逆に100万円高く売却できました!

 

 

 

 

青森市の郊外に空き家を所有していました。

家庭の事情で、この空き家を売却する必要がありました。

空き家は青森駅から約16km(車で約16分)離れた郊外にあります。

近くに小学校や中学校もなく、一番近い学校でも徒歩30分以上かかります。

一番近いスーパーも8キロ先、不便だし買い手はなかなかつかないだろうと思っていました。

しかし、少しでも高く、しかも急いで売却しなければならない家庭の事情があります。

知人の紹介で、鑑定ありすとさんへ相談することにしました。

 

鑑定ありすとさんは、思いきって価格を相場より下げて募集することを提案してきました。

最初から価格を下げることに抵抗がありましたが、「必ず高く、早く売れるから」とおっしゃいます。

実際、とても詳しく調査して下さったようで、高く早く売れる根拠を分かりやすく説明してくれました。

最終的には納得し、鑑定ありすとさんを信じて相場より安く募集することにしました。

 

そしたらどうでしょう。

問い合わせと内覧予約が殺到し、あっという間に2件の申込が入りました。

しかも、2件とも募集価格より50万円高い価格での買付でした。値引の指値はよく聞きますが、募集価格より高い金額で申込が入るとは思ってもいませんでした。

 

そこで入札形式で再度申込してもらうことになり、高い価格で入札した方にお譲りすることで話が決まりました。

 

結果、当初の募集価格より100万円高い金額での落札となりました。

相場より少し安くしたことで競争力が高まったのか、逆に募集価格より100万円も高い金額で売却することができました。安くした分を考慮したとしても、高値で売却でき、大変満足しています。

■2.空き家の売却方法をご紹介

 

 

不動産売却、特に空き家の売却方法は、以下の3つがあります。

 

 ①中古住宅として売却する方法

 ②売地として売却する方法

 ③不動産会社へ買取してもらう方法

 

 

 

①中古住宅として売却する方法

 

 

空き家がまだまだ十分住宅として使えそうな場合は、中古住宅として売却するのがオーソドックスな方法です。

手直しやリフォームして売却すれば高く売れる可能性は高まりますし、購入されやすくもなります。

もちろん、リフォームせず現状のまま売却することも可能です。

 

中古住宅として販売する場合の注意点は、購入者とトラブルにならないよう、契約内容を明確にすることです。

もし故障している箇所や破損している箇所がある場合は、契約書に記載し、必要に応じて費用負担の割合を決めておくようにしましょう。

 

メリットは、建物は住宅として、別荘として、収益物件として、社宅としてなど、様々な用途で活用することが可能であるため、その分多くの需要を見込めます。

 

デメリットは、中古であるが故、設備など故障する可能性が高く、買主とトラブルになりやすいということです。

売主は買主に対し「契約不適合責任」を負う為、もし雨漏れや白蟻被害などが発覚した場合、責任を負わなければならないというリスクがあります。

トラブルを避け、気持ちよく取引する為にも、事前に設備点検をするなど、建物や設備の状態を明確にしておきましょう。

また、建物や設備の状態、責任の所在について、契約書にきちんと記載しておくことをおすすめします。

 

 

 

②売地として売却する方法

 

空き家を解体して更地にし、「売地」として売却する方法です。

建物が雨漏れしているなど老朽化が激しい場合や、建ぺい率がオーバーしているなど、住宅として利用できそうもない場合によくとられる方法です。

 

メリットは、中古である建物を解体してしまう為、中古住宅の売却と比べ、買主とのトラブル発生リスクは低くなります。

ただ、売地の場合も売主としての「契約不適合責任」は負いますので、契約内容を明確にしておくということは変わりません。

一言で「更地引渡」といっても、建物を解体するだけなのか、整地もするのか、砂利敷きまでするのかなど、どこまで売主負担でするかをきちんと定め、契約書に記載しておくことをおすすめします。

 

デメリットは、解体費用が高いため、利益が出にくいということです。特にアスベストが含有していることがわかった場合、解体費用は通常の1.5~2倍になってしまう可能性があります。

その為、土地の価格より解体費用の方が高くついてしまう場合もあったりします。

更地で売却を検討したい場合は、事前に解体費用の見積をとることをおすすめします。

 

 

 

③不動産会社へ買取してもらう方法

 

 

不動産会社に売却の依頼(買う人を見つけてほしいと依頼)するのではなく、不動産会社に買ってもらうことです。

 

メリットは、不動産会社と話がまとまれば短期間で不動産を手放すことができ、現金が手に入ることです。

又、仲介手数料や測量費など、経費がかからず売却できるのもメリットです。

さらに、相手(買主)はプロという扱いですから契約不適合責任が免除されます。

 

契約不適合責任とは、契約と異なるものを売却した場合、売主はその責任を負わなければならないということです。

例えば雨漏りや白蟻被害など、それら欠陥が契約書に書かれていなかった場合、売主は補修をしたり契約を解除される可能性が出てきます。

しかし、買主が宅建業者(不動産会社)である場合、その責任は免除されます。

 

デメリットは、売値が市場価格より安くなってしまうことです。

だいたい1~3割程度安くなるといわれますが、物件によって変わるので一概にはいえません。

不動産会社が再販するにあたり、経費(測量費、草刈り、リフォーム費用など)がかかりますし、利益も乗せなければなりません。

又、売れるかどうか分からないリスクを背負う為、市場より安い価格で買い取る必要があるわけです。

■3.「どの方法がいいの?」物件に合わせた空き家の売却方法を解説

 

空き家を売却したい場合、3つの方法があると説明しました。

 

 ①中古住宅として売却

 ②売地として売却

 ③不動産会社へ買取してもらう

 

では、3つの方法のうち、どれを選べばいいのでしょうか?

 

 

<中古住宅として売却するのに向いている物件や条件>

 

中古住宅として売却することに向いている条件には、以下のようなものがあります。

 

☑築年が浅く、比較的状態がいい空き家

☑築年数が経っていても、管理状態がよく手直しすればまだ住めそうな空き家

☑修繕費用、リフォーム費用が比較的安く済みそうな空き家

☑住宅地として人気のエリア

 

青森市内で中古住宅を探す客様のご予算は、だいたい1,000~1,400万円が多いです。

よく売れる中古住宅の価格帯も同じです。

建物の状態がよく、リフォーム費用をあまりかけずに販売できそうな場合は、中古住宅として売却した方が手取り額が多くなる可能性が高いです。

リフォーム費用と解体費用の見積をとり、中古住宅、あるいは売地として販売した場合の売値を査定してもらい、手取り額が多い方で売却するのが賢い売却方法です(*^^*)

 

 

<売地として売却するのに向いている物件や条件>

 

「売地」して売却するのに向いている物件や条件は以下の通りです。

 

☑立地がよく、売地として高値売却が見込まれる場合

☑建物が小さく、解体費用が少額で済みそうな場合

☑雨漏りや白アリ被害があるなど、中古住宅として売却するには多大な修繕費用がかかる場合

☑建ぺい率オーバーの物件など、建物が違法建築物である為、融資がおりにくい不動産の場合

 

建物の状態によっては、中古住宅として売却する為にかかる修繕費よりも、建物を解体する費用の方が安くすむ場合があります。

その不動産が売地として高値で売却できる可能性があり、解体費用が安く済むような場合、売地として売却を検討してみることをおススメします。

中古住宅として売却するよりも、売地として売却した方が利益が高くなる可能性が高いからです。

 

不動産の価格は、中古住宅として売却した場合と、売地として販売した場合とでは異なることが多いです。

立地や不動産の状態によって、変わってきます。

売却する際は、中古住宅として販売する場合の価格と費用、そして売地として売却する場合の価格と費用を算出し、メリットとデメリットを考慮した上で決めることをおススメします。

 

 

<不動産会社へ買取してもらうのが向いている場合>

 

一方、以下のような場合は買取が向いています。

 

転勤離婚相続などで売却を急いでいる

☑すぐに現金化したい

☑古い、道路が狭いなど、買い手がつきづらい物件

☑一年以上買い手がつかなかった物件

☑雨漏りや白蟻被害があることが分かっている

☑売った後のトラブルやクレームを避けたい

☑仲介料や測量費、リフォーム費用など売却にかかる経費を用意できない

 

買取時の売却期間は、長くても一ヶ月程度です。

約一ヶ月程度で現金化できるので、スピーディな現金化を求めている方に向いています。

 

測量や草刈り、動産処分など、本来売主がやるべき費用は査定額から差し引かれ、買取額が決定します。

買取額はその分減りますが、実行するのは買主である不動産会社です。

持ち出し費用なしで売却できる為、経費を用意できない方に向いています。

 

古さや欠陥などで買い手がつきづらい物件

仲介で一年以上販売しても買い手がつかなかった場合は、さらに売却が難しくなります。

 

又、雨漏り白蟻被害などがある場合、その可能性がある場合も同じです。

売却後、雨漏りや白蟻被害が見つかった場合、売主は契約不適合責任が問われ、修繕や損害賠償を求められる場合もあります。

不動産会社へ買取してもらった場合はその責任が免除されますので、そういう可能性がある場合は買取してもらうのが無難です。

 

 

■4.不動産鑑定士からのメッセージ

不動産鑑定士
(株)鑑定ありすと 不動産鑑定士 最上 伸子

古い空き家だからと諦めないで

 

日々ご相談を受けて感じることは、意外にみなさん、「古いから売れないだろう」と空き家の売却を諦めてしまってる方が多いということです。

査定するにあたり、中を拝見させてほしいと申し上げますと、大半の方が「古いから解体するしかない」とか、「住宅としてはもう使えないとですよ」とおっしゃいます。

 

でも、そのような感じでお預かりした不動産も、そのほとんどを中古住宅として販売し、売却できているのが現状です。

壊れている箇所は修理し、汚れているところはリフォームすれば、不動産は見違えるように生まれ変わります。

 

特に、建築木材が高騰し、住宅ローンも厳しくなってきている今現在、新築が建てにくくなっていることもあり、中古住宅購入の動きが活発化してきました。

 

古い空き家だからと売却を諦めず、一度ご相談にいらして下さいね。

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