ここでは「良い不動産査定書の見分け方」について、不動産鑑定士が在籍する(株)鑑定ありすとが詳しく解説いたします。
良い不動産査定書は、見るだけで不動産売却に必要な知識と情報を学ぶことができます。
例えば、査定を依頼した物件の現地調査結果、相場、査定額、売却した際の手取り額、オススメの売却方法などです。
逆に、よくない不動産査定書には、売主様にとって必要な情報が記載されていません。
又、残念ながら正確ではない情報が記載されている場合もあるので注意が必要です。
ここでは、「良い不動産査定書の見分け方」を詳しく解説していきます。
良い不動産査定書の見分け方を身につければ、不動産査定書から不動産売却に必要な情報をたくさん得ることができます。
不動産査定書を通し、ご自分の不動産を知りし、市場を把握し、不動産売却に必要な知識を学んでいきましょう。
| も く じ |
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■１.不動産査定書とは ■２.「良い不動産査定書」を見分ける５つのポイント ■３.不動産査定書を見る上での注意点 ■４.【不動産売却のコツとポイント】不動産鑑定士からのアドバイス |
不動産査定書は不動産会社が作成するもので、主に以下の情報が記載されています。
・【不動産の詳細】：不動産の詳細情報
・【 査 定 額 】：いくらで売れそうか
・【査定額の根拠】：なぜそのような価格になったのか
不動産査定書には主に上記３項目が記載されますが、情報のボリュームや精度の高さは不動産会社によって異なります。
良い不動産査定書は、より正確な情報が、わかりやすく丁寧に、そして見やすく記載されています。
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不動産査定書記載項目① ：【不動産の詳細】 |
不動産査定書には、査定対象となる「不動産の詳細」が記載されています。
不動産査定書の前半部分に記載されていることが多いです。
不動産査定書に記載されている「不動産の詳細」項目は、担当スタッフが現地を調査した結果や法的規制の調査結果が記載されています。
不動産査定書内「不動産の詳細」項目は、人間でいうと、健康診断の結果のようなものです。
調査の結果、売却する上でマイナスになる要素が見つかったり、そもそも売却が難しい不動産だったと判明することも稀にあります。
不動産査定書内にある「不動産の詳細」とは、以下のような情報です。
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・不動産の所在地 ・土地、建物の面積 ・前面道路について （公道なのか私道なのか、道路の幅員など） ・水道、下水、ガスについて （前面道路に本管があるか、宅内に引込はあるかなど） ・境界の有無 （現地に境界杭があるかどうか） ・土地であれば地目（宅地、雑種地、原野、田など） ・建物であれば構造、築年数や間取り ・やるべき登記をしているかどうか （増築した際の変更登記や建物を解体した時の抹消登記など） ・その他法的な規制について （違反や制限の対象になっていないかなど）etc...
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不動産査定書の調査結果をご覧になり、
「違反建築物だったなんて知らなかった！」
「建物が未登記（登記されていない）なの？」
「増築した風除室も登記しなければいけなかったの？」
と驚かれる方も多いです。
売却しようとしている不動産が、どんな状態にあるか、
きちんと知るいい機会だと思います(*^^*)
不動産査定書にある【不動産の詳細】欄では、ご自分の不動産を売却する上での問題点に気づくことができます。
又、不動産売却する上でかかる経費がわかることもあります。
不動産査定書にある【不動産の詳細】欄は、不動産売却する上で重要な情報の一つです。
スルーせず、しっかり確認するようにしましょう。
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不動産査定書記載項目② ：【査定額】 |
査定額は、不動産査定書の前半に記載される場合もあれば、最後のページに記載される場合もあります。
不動産査定書に記載されている査定額は、「いくらで売れそうか」という予想価格です。
不動産査定書に記載されているこの査定額を鵜呑みにし、売却するかどうか判断したり、売却の委託先を決めてしまう方がいらっしゃいます。
これはとても危険なことです。
媒介依頼をもらうためにわざと高い査定額を提示し、売主様の興味をそそる不動産会社もあるようです。
不動産査定書内の査定額だけで判断せず、次に述べる査定額の根拠もしっかりご覧になりましょう。
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不動産査定書記載項目③ ：【査定額の根拠】 |
不動産査定書には、提示した「査定額の根拠」が記載されています。
査定額の根拠欄は、不動産査定書の後半部分に記載されることが多いです。
不動産売却をする上で、この「査定額の根拠」に関する情報はとても重要な情報です。
不動産査定書からしっかり情報を吸収し、不動産売却に役立てましょう。
「査定額だけ知りたい」
時々そのようにおっしゃる売主様にお会いしますが、
その査定額が、根拠もないデタラメな数字だったらどうでしょうか？
査定額より大事なのは【査定額の根拠】となっている情報です。なぜなら、
不動産の価格は、その不動産だけで判断されるものではないからです。
相場はもちろん、現在どんな物件が求められているか（買う側の需要）、現在どのような物件が募集されているか（不動産の供給量）、現在の経済状況などあらゆる面が影響します。それが、【査定額の根拠】です。
不動産査定書にある【査定額の根拠】欄は、不動産売却の秘訣でもあります。
不動産売却を検討される方には、不動産査定書に記載されている「査定額の根拠」をしっかりご覧になってほしいです。
そうすれば、相場を把握し、売り時を把握し、最適な売り出し価格を決めることができるようになると思います。
不動産査定書には、形式の決まりがありません。
１枚だけの不動産査定書もあれば、数十枚におよぶ不動産査定書もあります。
不動産査定書は、不動産会社によって異なります。
良い不動産査定書を見分けるには、どこを見たらいいのでしょうか？
以下、良い不動産査定書を見分ける５つのポイントを解説していきます。
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「良い不動産査定書」ポイント１． 物件の調査結果が記載されていること |
良い不動産査定書には、必ず
◎現地調査の結果が記載されています。
正確な不動産査定をするには、現地調査が必須です。
「現地調査しなくていいから金額だけ知りたい」
と思われる方もいらっしゃるかと思います。
しかし、不動産査定する上での現地調査は、不動産売却を考える売主様にとってはとても重要なことなんです。
なぜなら、現地調査結果で不動産売却する際の経費の目安がわかるからです。
そういう意味で、現地調査結果は不動産査定額に大きく影響を与えます。
又、不動産売却後、売主様の手取り額にも影響を与えます。
以下は、現地調査をして実際に判明した事実の具体例です。
| 現地調査で判明した事実 | 今後の対応 |
| ・境界が一つなかった | ➡境界復元が必要 |
| ・敷地内の木や草が、隣地を超えて伸びていた | ➡引渡しまでに伐採が必要 |
| ・敷地内の木に毛虫が異常発生していた | ➡引渡しまでに駆除が必要 |
| ・雪の重みで軒下が壊れていた | ➡修理するか、値引が必要 |
以上は具体例の一部ですが、このような事実が判明すると、売主はなんらかの対応をしていかなければなりません。
不動産査定の段階でそれが分かっていれば、不動産売却する上での経費を予測しておくことができます。
不動産査定をする上で、現地調査は必須項目です。
良い不動産査定書には、現地調査結果とともに、不動産売却に必要な経費の目安が記載されています。
さらに、良い不動産査定書には
◎法的な違反や制限など、法的な調査結果が記載されています。
正確な不動産査定をするには、現地調査に加え「法的な調査」も必須です。
不動産売却をする際、法的な規制が沢山関わってきます。
法的な規制によって、不動産売却したくてもできない不動産、不動産売却しにくい不動産もたくさんあるのです。
不動産査定時に行う法的な調査では、不動産売却できるか否か、又、売却しやすいかしにくいかが分かります。
法的な調査結果は、不動産査定額にも大きく影響を与えます。
正しい不動産査定書を作成するには、法規制の調査は必須であり、良い不動産査定書には必ず法的調査結果が記載されています。
以下は、法規制の調査によって判明した事実の具体例です。
| 法的調査で判明した事実 | 今後の対応 |
| ・実は住宅が建てられられないエリアだった | ➡購入者は利用の用途が限られる |
| ・前面道路に水道の本管がなかった | ➡購入者は水道の引込が必要になる |
| ・建ぺい率オーバーの違反建築物だった | ➡売却するには減築が必要 |
| ・建物の滅失登記がなされていなかった | ➡売却するには滅失登記が必要 |
以上は、具体例の一部です。
法的な規制は目には見えないもの。調査して初めてわかることが多々あります。
不動産査定の段階でこのような事実がわかっていれば、不動産売却する際になんらかの対策をとることができるでしょう。
また、現状に合わせた販売価格を設定することで、デメリットを価格でカバーすることもできるはずです。
良い不動産査定書には、法的な調査結果とともに、不動産売却しやすい不動産か否かが記載されています。
良い不動産査定書には、
◎その不動産のメリットやデメリットが記載されています。
不動産は、物と違って同じものが二つとありません。
正確な不動産査定をするには、その不動産が持つ特徴を理解し、査定額を算出していかなければなりません。
不動産査定書では、その不動産がもつメリットとデメリットを、査定依頼者と共有する必要があります。
良い不動産査定書は、その不動産が持つメリットとデメリットがわかりやすく記載されています。
メリットやデメリットを表でまとめている不動産査定書は◎です。
見やすい不動産査定書は、売主にとってもご自分の不動産について客観的に見ることができます。
また、不動産のメリットとデメリットを知ることで、売却時のターゲットが見えてきます。
ターゲットが見えると販売方法も導きやすくなり、今後の売却活動に役立ちます。
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「良い不動産査定書」ポイント２． 価格が具体的に記載されていること |
例えば「●●●円」と、具体的にハッキリ不動産査定書に記載されています。
不動産は同じものが二つとない為、実は相場を出す作業は実はとても難しいのです。
だからこそ、不動産査定書を作成するスタッフは緻密な調査が必要になるのです。
不動産査定書に記載される査定額は、「絶対にこの価格で売れます」と補償するものではありません。
しかし、調査をしっかり行った担当者であれば、
「この価格！」とハッキリ見えてくる価格があるものです。
例えば以下の３つの価格が提示できます。
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◎うまくいけば売却できる可能性がある価格のMAX（上限価格） ◎相場から見て妥当な価格（標準価格） ◎この価格なら絶対に売れるという最低価格（確実価格）
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不動産査定書に、３つの価格のうち、１つでも価格が具体的に記載されている不動産査定書は◎です。
「1,000万円～1,200万円」というようなアバウトな査定額は、自身のなさの表れかもしません。
不動産査定書に具体的な査定額が記載されているか否かは、良い不動産査定書かどうか見分けるポイントの一つです。
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「良い不動産査定書」ポイント３． 査定額の根拠がきちんと記載されていること |
良い不動産査定書には、必ず「査定額の根拠」が記載されています。
そして良い不動産査定書は、査定額の根拠が分かりやすく具体的に記載されています。
良い不動産査定書を読めば、
「なるほど！だからこの査定額になるのか。」
と納得することができます。
不動産査定書の「査定額の根拠に納得できるか否か」が、良い不動産査定書の見分け方の一つです。
例えば、A社の不動産査定書は１０年前の取引事例を参考にし、Ｂ社は３年以内の取引事例を参考にしていた場合、どちらの不動産査定書精度が高いでしょうか？
当然最近の事例をもとにしたＢ社の不動産査定書ですよね。
10年前と今とでは、市場が大きく変わっているからです。
又、Ａ社は取引事例２件を集めて相場を出し、Ｂ社は取引事例１０件を集めて相場を出した場合、どちらの不動産査定書の精度が高いといえるでしょう？
これもやはり、Ｂ社の不動産査定書の方が精度が高いといえますよね。
良い不動産査定書のポイントは、
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◎古い事例ではなく、近年の事例を活用していること ◎築年、間取り、面積など査定対象と似ている事例を活用していること ◎できるだけ多く事例を集めていること ◎取引事例と募集事例、両方を活用していること
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不動産査定をするにあたり、どの事例を使い、どのくらいの量を集めるかは、担当者の技量によります。
不動産査定書を見る際は、査定額だけにとらわれず、査定額の根拠をしっかり読んで、良い不動産査定書を見極めましょう。
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「良い不動産査定書」ポイント４． 売却の提案が記載されていること |
良い不動産査定書には、最適な売却の提案も記載されています。
不動産売却の方法は色々です。
ターゲットを誰にするか、リフォームして売却するのか、現状のままで売却するのか、それによって販売価格も変わりますし、経費も変わってきます。
良い不動産査定書には以下の情報が記載されています。
◎考えられる売却方法
◎売却方法それぞれの査定額と経費、売却した際の手取り額
◎売却方法の提案（どの売却方法がオススメか）
不動産売却には経費がかかります。
又、その不動産によって最適な売却方法も異なります。
良い不動産査定書には、最適な不動産売却の提案が記載されています。
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「良い不動産査定書」ポイント５． 見やすく、わかりやすい査定書であること |
良い不動産査定書は、見やすく、わかりやすいのが特徴です。
不動産査定書に「見やすさは関係ないんじゃない？」
と思われるかもしれませんが、実はとても重要なポイントです。
なぜなら、不動産査定書の見やすさ＝営業活動のレベルの高さに比例することが多いからです。
不動産売却を依頼した際、物件資料を作成したりチラシを作成するのは、不動産査定書を作成した営業マンであることがほとんどです。
時々、ネットに掲載されている画像がボヤけていたり、文字ばっかりで見にくいチラシや資料を見かけませんか？
営業活動も集客活動も、営業マンの技量にかかってくることが多いです。
どうせ募集してもらうなら、センスがよく、見栄えよく掲載してほしいですよね(*^^*)
不動産査定書は、そういう営業マンの隠れた技量を確認できる重要な情報源でもあることを覚えておきましょう。
不動産査定書と似て非なるものに、「不動産鑑定評価書」というものがあります。
同じようなものだと勘違いされていたり、ごちゃまぜになっている方も多いです。
「不動産査定書」と「不動産鑑定評価書」としっかり区別していただくためにも、簡単に説明しておきたいと思います。
| 不動産鑑定評価とは |
不動産の鑑定評価は、不動産最高峰の国家資格「不動産鑑定士」のみが行える独占業務です。
不動産の鑑定評価書は、不動産鑑定士しか作成することができません。
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が、国が定める法律と基準に従って、定められた数多くの調査項目を調べることにより導き出したものです。
ですから、査定の精度、完成度はとても高いものになります。
又、不動産会社が行う不動産査定と異なり、不動産鑑定評価を依頼する際は数十万円の費用がかかります。
| 不動産査定書と、不動産鑑定評価書との違い |
不動産鑑定士が作成する鑑定評価書と異なり、不動産査定書の作成は資格は不要で、誰でも作成することができます。
又、不動産査定をする上でこんな調査をしなければならない・・・というような法律も形式も罰則もありません。
従って、その物件についてどこまで深く調査するか、査定額を出す上で根拠となる情報をどこまで詳しく述べるかは、不動産会社、特に営業マンの技量によって差が出ます。
実際、特に調査も行わず、金額と簡単な情報だけ書いた１枚だけの不動産査定書もあれば、しっかり調査を行い、アドバイスや提案を含めて記載された不動産査定書もある、というのが現状です。
| 不動産査定書を見る上での注意点 |
ここで認識しておきたい重要なポイントは、
「不動産査定書は誰でも（新人でも）作成できるということを理解して、良い不動産査定書を見極める」
ということです。
特に、査定額の根拠が詳しく示されていない査定額は要注意です。
精度が低い不動産査定書は、いくら査定額が高くても絵にかいた餅と同じです。
不動産会社を信用し過ぎず、「良い不動産査定書」を見極めましょう。
そして、良い不動産査定書から、不動産売却に必要な正確な知識と情報を収集してほしいと思います(*^^*)
